כתובת משרד עורך דין דקל דרעידקל דרעי טלפוןכתובת מייל

מאמרים

nrg-logo

מבחן הדירה היחידה

כיצד נקבע מס השבח או מס הרכישה לפי מבחן הדירה היחידה? האם כל אדם אשר ברשותו דירה אחת יקבל פטור ממס שבח בעת מכירתה?

עו"ד דקל דרעי, 11/12/2014


סיווג האדם (או הנישום) המגיש דיווח בגין עסקת המקרקעין שביצע הוא נושא המוכר שנים רבות לרשויות מיסוי מקרקעין.

סימוכין לכך ניתן היה למצוא במסגרת מס הרכישה, כאשר רשויות המס הבדילו בין אדם "מרובה דירות", שיש בבעלותו דירות מגורים וכעת רוכש דירה נוספת, לבין אדם הרוכש כעת את דירתו היחידה.

"מרובה הדירות" ממוסה לפי מדרגות מס רכישה "מהשקל הראשון", בהתאם לשווי הדירה שנרכשה.


לעומת זאת הנישום ללא הדירות או "בעל דירה יחידה", וכן ללא דירות לתא המשפחתי שלו, ייהנה ממדרגת מס 0% מ"השקל הראשון", ומסכום מסוים ימוסה במדרגות נמוכות יותר ממדרגות "מרובה הדירות".

חשוב לדעת כי "מדרגת מס 0" שונה מ"פטור" המוענק לנכה או לנפגע כהגדרתם בתקנות מס רכישה.

כיום, מבחן "דירת המגורים היחידה" הורחב גם למס השבח. בעבר, בכל ארבע שנים הוענק לנישום פטור ממס שבח, גם אם היו לו 40 דירות. כיום, עם כניסת התיקון לחוק בינואר 2014, רשות המיסים בוחנת את מבחן "דירת המגורים היחידה" גם בעת מכירת דירה ובקשת הפטור ממס השבח, שהינו מס החל על הרווח שנצבר מיום רכישת המקרקעין ועד למכירתו, בכפוף למדד, פחת, ניכויים כדין ועוד.


השינוי בחוק מבחינת השבח: מבחן הדירה היחידה

באופן כללי, נישום אשר ברשותו דירת מגורים אחת ויחידה יהיה זכאי לפטור ממס שבח במכירתה, ונישום שדירתו הנמכרת אינה דירתו היחידה, ישלם מס שבח.

עם זאת, חשוב להבין כי המבחן אינו מבחן בינארי, אשר קובע האם יש או אין דירת מגורים נוספת, אלא מבחן מורכב הכולל מספר רב של משתנים. כך למשל, ייתכן אדם בעל שתי דירות שיקבל פטור במכירת אחת הדירות וייתכן אדם בעל דירה אחת שלא יקבל פטור במכירתה. המורכבות האבסורדית ולפעמים הלא הגיונית הינה שהמבחנים אינם זהים כשבוחנים מס רכישה ומס שבח.


המשתנים השונים במבחן הדירה היחידה
עיקרון התא המשפחתי


מבחן "כמות הדירות" בוחן את מספר הדירות שבבעלות "התא משפחתי" של הנישום. עיקרון התא המשפחתי הינו: "נישום, בן זוגו וילדים לא נשואים מתחת לגיל 18", כאשר ההגדרה זהה במס שבח ובמס רכישה. לכן, יכול להיות אדם נשוי עם שני ילדים, אשר לבנו הבכור בגיל 15 ישנה דירה על שמו ולבתו השנייה בת ה-14 יש דירה על שמה.

אותו אדם, על אף שאין לו דירות "על שמו", אינו מוגדר כ"בעל דירת מגורים יחידה", וייתפס ברשות המיסים כמרובה דירות ולא יזכה להטבות במס רכישה או מס שבח.


החלק בדירה

בבחינת מס שבח: במקרה בו לנישום דירה להשקעה שקנה עם עוד שלושה שותפים ודירה נוספת שבבעלותו בה הוא מתגורר עם משפחתו: כשיבקש הנישום למכור את הדירה בה הוא מתגורר, רק במידה וחלקו בדירת ההשקעה קטן או שווה ל-33% (או 25% בדוגמא שלנו) לא יראו בו כמרובה דירות והוא יהיה זכאי לפטור ממס שבח.

ובבחינת מס רכישה: נישום שבבעלותו 20% מדירת פנטהאוז בתל אביב, שקנה עם שותפים או קיבל בירושה וכדומה, ברגע שהנישום מבקש לרכוש דירה חדשה הוא לא ימוסה לפי מדרגות של "מרובה דירות" אלא לפי מדרגות של "בעל דירת מגורים יחידה", וזאת מבלי שיצטרך למכור את ה-20% בפנטהאוז.

כאן, בניגוד לדוגמא הקודמת של עיקרון התא המשפחתי, ישנו אדם אשר ברשותו יותר מדירה אחת אך מוגדר כ-"בעל דירת מגורים יחידה".


החלפת דירה

מס רכישה: אם מבחן דירת מגורים יחידה היה עיוור, קרי בינארי, אזי נישום המבקש לקנות דירה נוספת בעודו מחזיק דירה אותה הוא יבקש בקרוב למכור, ובעצם להחליף בין הדירות, היה ממוסה כבעל דירת מגורים נוספת. זאת משום שאכן בעת רכישת הדירה החדשה הוא אינו "בעל דירת מגורים יחידה"!

החוק מכיר בכך כי במצבים אלו יוכל הנישום לבקש לשלם לפי מדרגות דירת מגורים יחידה, וזאת בתנאי שיתחייב בהצהרתו כי ימכור את הדירה הנוכחית (הישנה) תוך 24 חודשים ממועד רכישת הדירה החדשה, או תוך שנה מיום מסירת החזקה בדירה החדשה ברכישות מקבלן.

חשוב להבין כי הטבה זו מוענקת רק למי שמחליף דירה אחת בדירה אחרת. אדם שבבעלותו שתי דירות וקונה שלישית, גם אם יתחייב למכור את שתי דירותיו הישנות, יאלץ לשלם מדרגות מס של מרובה דירות.


דירת ירושה

מקרה נוסף בו אדם הוא בעל שתי דירות מגורים אך מוגדר כ"בעל דירת מגורים יחידה" הינו כאשר הדירה הנוספת נתקבלה בירושה, ומתקיימים לגביה התנאים שבחוק.


דירה עם דייר מוגן

אדם שבבעלותו דירת מגורים נוספת שהושכרה למגורים בשכירות מוגנת לפני יום 01.01.1997, ייחשב מבחינת רשויות המס "כבעל דירת מגורים יחידה". זאת באופן זהה הן במס שבח והן במס רכישה.

יש לציין כי מבחן "דירת מגורים יחידה" אינו מבחן של מה בכך ומורכב ממשתנים רבים. אדם עם מספר דירות יכול להיחשב בפני רשויות המס כבעל דירת מגורים יחידה, ואדם ללא דירות כלל יכול להיתפס כמרובה דירות. זאת ועוד, המשתנים בין מכירה ובין רכישה לא בהכרח זהים ולפיכך מומלץ להיוועץ בעורך דין.


הכתבה אינה תחליף לייעוץ משפטי אלא כללית בלבד. בכל הליך משפטי או אחר מומלץ לפנות לעו"ד להתייעצות ולהמשך הטיפול.

 

 http://www.lawguide.nrg.co.il/showarticle.asp?id=18913